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融创并购绿城或需200亿港元高周转能否持

2018-10-29 12:28:58

融创并购绿城或需200亿港元 高周转能否持续成疑问

融创收购绿城(专题阅读)这宗中国房地产界的并购案如今正面临变数:鉴于香港证监会可能认为融创中国与宋卫平属于一致行动人士,该收购将触发全面收购要约,这意味着融创有可能要掏出近200亿港元才能完成绿城的股权并购。

对于目前手持现金已经超过200亿元的融创而言,虽然支付这笔资金表面上没有任何问题,但一旦收购成行,融创势必将被该收购 掏空 ,账面现金所剩无几。更为关键的是,在收购绿城之后,融创与绿城 融合 也是个不小的难题,即使融创能够通过此次并购晋级千亿房企的梯队,其未来中高端的产品定位也将使其高周转的战略面临挑战。

收购变数

任何情况下我们都不会放弃这起收购。 8月26日融创中国(下称 融创 )在香港举办的2014年中期业绩发布会上,孙宏斌表现出的依旧是其一贯以来 不抛弃、不放弃 的孙氏性格。

孙宏斌此番表态的背景是,在业绩会前,有香港媒体爆出,香港证监会认为融创中国与宋卫平属于一致行动人士,合共持股超过三成,根据规定,如果融创要继续收购绿城股权,就需要提出全面收购要约,也即融创需要拿出近200亿港元收购绿城的全部股权,由于涉及金额远超原计划,估计融创有可能放弃收购计划。

有熟悉资本市场的投行人士认为,根据融创及绿城的业务往来,孙宏斌及宋卫平肯定属于一致行动人士。其指,早前阿里巴巴入股银泰同样被指为一致行动人士,但因交易是以发行新股进行,故可以争取证监豁免全面收购,但融创纯粹是向宋卫平收购旧股,因此恐怕难以取得豁免。

尽管融创的半年财务报表上显示,截至今年上半年,融创手持的现金余额从去年年底的160.09亿元增加了43.6%至229.85亿元,但一旦要融创拿出近两百亿港元的现金去完成绿城股权收购,融创的账面现金将所剩无几。

完成收购有可能促使融创的净负债率急升40个百分点,并耗尽手头现金。 德银以及野村证券均认为,鉴于目前困难的融资环境,融创收购绿城的举措可能太过于 积极 。

今年上半年,融创的净负债率比率已经有所下降,从去年年底的69.7%降至66.7%,如果融创被迫需要完成绿城的全面股权收购,其负债率将很快突破100%,重新达到融创2011年之前高负债的危险水平。

对此,以大胆着称的孙宏斌似乎并不担心: 收购虽然会令负债增加,但同时也会令资产增加,以绿城的资产价值,交易完成后对净资产负债率的加幅其实有限。 孙宏斌甚至表态,即使香港证监会不批,融创也能私有化绿城, 买块地都要100个亿,借钱私有化也没有问题。 其预期,该收购快将在两周内完成。

融创的底气可能来源于其不断改善的业绩。2014年上半年,融创完成合约销售额298.02亿元,较去年同期增长了26%;收入达90.67亿元,同比增长6%;毛利润达20.34亿元,同比增长14%;本公司拥有人应占核心净利达10.23亿元,同比增长21%,经营业务、投资业务、融资业务的现金流都有不同程度的增加。

良好的现金流在一定程度上可以提高企业运营的安全系数,但这一切均需建立在持续高周转前提下,问题在于,收购绿城之后,融创高周转的策略能够延续吗?

高周转挑战

虽然收购短期内会增加融创的现金流出,对融创的资金链产生一定的考验。但一旦收购完成,融创将赶超华润置地、世茂房地产等企业,一跃进入房企梯队。 易居分析师丁祖昱认为,如果融创与宋卫平真的被认定为一致行动人而要进行全面要约收购,对融创而言是利大于弊。

这并不难理解。数据显示,今年上半年,绿城完成的销售收入虽然同比下滑了15%,但累计金额也达到了276亿元,按照其计划,今年的销售目标为650亿元,与融创今年的销售目标一样,这意味着,如果融创完成绿城的收购,融创+绿城两家今年的销售总额也将超过一千亿元,成为中国房企下一个千亿级企业。

但事实上,融创与绿城的融合远非销售数字的简单叠加那么简单,虽然融创一直坚持的中高端产品定位与绿城产品的定位基本符合,但两者在同区域竞争、团队、理念方面的融合对孙宏斌而言会是一个不小的挑战。

根据孙宏斌目前透露的计划,在收购绿城之后,融创将对绿城的业务布局进行局部调整,即逐步集中于大城市项目的发展,适当减少三、四线城市的业务,主要看好的城市有南京、福州、厦门、广州、深圳等。

这与目前融创 区域聚焦 的策略极为类似:当前融创的布局主要在北京、天津、上海、重庆和杭州等核心城市,在长三角地区,融创的布局与绿城亦有重合之处。

在问及未来在长三角地区双方如何解决区域竞争的问题时,孙宏斌并未正面回应,只表示: 未来会继续拿地,至于是合作拿地还是单独拿地,暂时还没有计划表。 至于双方此前合作的 融绿 平台,也将继续存在,不会消失。

这个回答从某种程度上表明,孙宏斌尚未完全做好融创、绿城融合的未来计划,双方融合的方式、效果目前仍是未知数。

在丁祖昱看来,融创能够在该笔收购中受益于绿城的品牌影响力, 尤其是在长三角地区,绿城的口碑将会为融创起到保驾护航的作用。 丁祖昱表示。

但就产品战略而言,融创与绿城融合之后,如果要继续坚持高聚焦、高品质、高周转的战略,达到持续规模化发展的目标却并不容易。公开数据显示,在2013年销售前十强的企业中,有9家企业的产品定位均是中低端,产品销售均价在1万元左右,其中碧桂园和恒大的均价甚至只在元之间,例外的只有绿城,产品单价在1.9万元左右,但排名第十。

中高端的产品定位与规模化企业的运作要求还是存在一定的矛盾,毕竟中高端的市场份额肯定要比中低端市场小得多。 有市场分析人士告诉,融创与绿城融合之后,如果继续坚持目前的产品定位,其高周转的策略将受到挑战,规模化发展也将成为难题。

就融创与绿城目前的市场布局而言,北京、上海的中高端市场还可以持续看好,但诸如天津、重庆、杭州等城市,未来中高端产品的消化能力都极其有限,而苏州、无锡等城市则基本依靠不上。在这样的背景之下,融创高周转的策略能否持续将成为疑问。

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